aif.ru counter
44

Геннадий Смирнов. О торгах на аукционе и предстоящем юбилее

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 14 05/04/2006

В последнее время очень актуален вопрос о продаваемой муниципальной собственности. О том, как проходят аукционы, их достижениях и проблемах мы поговорили с Геннадием Смирновым - председателем комитета имущественных отношений г. Астрахани.

Ценные объекты не закончились

- ГЕННАДИЙ Александрович, уже прошло довольно много аукционных торгов, и можно заметить, что раньше торги шли очень бойко. Стартовая цена увеличивалась в несколько раз. Однако сейчас ситуация изменилась. К примеру, на последнем аукционе на некоторые лоты было подано всего по одной заявке, а на другие - вообще ни одной. Как вы думаете, почему снизилась активность покупателей?

- Все зависит от привлекательности объекта, от его коммерческой ценности. Возьмем аукцион, который состоялся совсем недавно, 23 марта. На торги выставлялось ателье "Элегант" по ул. Савушкина, 47 (напротив нового "Детского мира"). И на этот лот было подано 7 заявок. Очевидно, что объект привлекателен, причем начальная цена достаточно высокая - 6 млн. 700 тыс. рублей. В итоге ателье было продано за 16 млн. 950 тыс. рублей. А помещение по ул. Н. Ветошникова, что на Трусовской стороне, которое также выставлялось на последнем аукционе, такой ажиотаж не вызывает.

Многое зависит и от того, чем обременена недвижимость. Если у нынешнего арендатора заключен договор сроком на 10-20 лет, то понятно, что не каждый покупатель захочет приобретать такую недвижимость. Может сложиться так, что придется менять или расторгать договор по решению суда, чего, конечно, желает не каждый.

- В прошлом году мэрия составила список из 354 объектов, которые нужно реализовать до конца 2006 года. Однако за последние полгода удалось продать всего 17 объектов, т.е. около 5%. Причем на первых аукционах были проданы наиболее ценные лоты, например, гостиница "Астраханская". Можно ли сказать, что тогда были собраны все "сливки", и как следствие торги стали ухудшаться?

- Дело не в том, что все ценные лоты уже закончились. Основные проблемы связаны с Ростехинвентаризацией (привычнее - БТИ). Поскольку это не городская структура, а федеральное предприятие, в ведомстве которого находятся имущественные дела и сделки всей области, наши заявки рассматриваются очень долго. В связи с этим подготовка документации к очередному аукциону затягивается. Мы не имеем права выставлять объекты на торги без технического паспорта, а этот документ должен быть "свежим". На сегодняшний день на рассмотрении находятся более 20 объектов, т.е. необходимо подготовить свыше 20 техпаспортов. Для сравнения: в Ростове при наличии муниципального БТИ каждую неделю продается 10 объектов. У нас же приходится ждать 2-3 месяца, созваниваться, лично договариваться. Сами понимаете, когда система работает по личной договоренности - это не совсем хорошо.

С 1 января 2007 года появится возможность организовать муниципальное предприятие, выполняющее функции БТИ в отношении объектов муниципальной собственности. Для этого созданная организация должна пройти аккредитацию в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости РФ.

Возможно, это позволит ускорить подготовку документов для проведения аукционов.

- На основании полученного техпаспорта независимый оценщик проводит оценку того или иного объекта. Однако среди предпринимателей существует мнение, что устанавливаемые цены завышены. Возможно, многие объекты и не продаются с первого раза. Так было, например, с гостиницей "Астраханская". Поясните, как происходит процедура оценки?

- Оценку проводит не один, а несколько независимых оценщиков. Каждый использует свою методику и приемы, свой подход. Результаты получаются разными, а порой даже удивляют. Допустим, цена на объект, отдаленный от центра города, может оказаться завышенной, и наоборот - объекту в центре могут присудить неоправданно низкую стоимость.

То же самое касается гостиницы "Астраханская". На мой взгляд, цена была занижена. В настоящий момент к этому объекту проявляется достаточно высокий коммерческий интерес. Это доказывает тот факт, что нынешний хозяин гостиницы ведет переговоры о ее второй перепродаже. Значит, поступают предложения.

Если бы мы были заинтересованы в получении больших сумм от продажи муниципальной собственности, а не думали в первую очередь о самом объекте, то, к примеру, ту же "Астраханскую" раздробили и продали бы по частям. Мы просчитали тогда, что смогли бы получить около 200 млн. Но представьте себе кучу собственников в одном здании, особенно в тот момент, когда они не могут договориться по какому-то вопросу. Это памятник архитектуры, и в него нужно вкладывать деньги в целом, а не кусками.

- На последнем аукционе должен был выставляться магазин "Волжанка" по ул. Свердлова, 31. Однако буквально перед торгами этот лот сняли. Почему?

- Арендаторы магазина "Волжанка" подали в суд на городские власти по той причине, что они, якобы, собственники этого помещения. В начале 90-х годов весь дом целиком передавался городу. Однако арендаторы считают, что та передача магазина была незаконной. По их словам, есть документ, согласно которому данное помещение должны были отдать какой-то иной структуре.

Могу сказать, что право собственности муниципального образования на указанный объект зарегистрировано в Регистрационной палате. А у меня лично вызывает сомнение подлинность их документов.

В собственность или в аренду

- ТЕПЕРЬ хотелось бы затронуть земельные участки. Почему оформляются договоры на аренду, а не на их продажу? Потенциального покупателя может испугать, что он вложит деньги в строительство, а потом ему в дальнейшей аренде откажут?

- Мы стопроцентно продаем землю под недвижимостью. Отказа нет тем, кто собирается приобрести в собственность земельные участки под строительство индивидуальных или многоквартирных жилых домов.

Но есть некая дилемма: участки под строительство давать в собственность или в аренду. Анализируя практику прошлых лет, мы заметили такую тенденцию: участки приобретают в собственность или берут в аренду; вроде бы, приступают к застройке, забивают сваи и... бросают объект. Если такое произойдет на арендованном участке, то рано или поздно мы его заберем. А что мы сможем сделать, если он в собственности? Ведь таких брошенных участков по городу полно!

Поэтому было решено не спешить и сдавать земельные участки в аренду на 3 года. Если у арендатора все складывается хорошо, то по истечении этого срока договор можно будет продлить.

- Можно ли, на ваш взгляд, изменить некоторую пассивность покупателей относительно земельных участков? Как людей заинтересовать?

- Для этого надо готовить хорошие земельные участки, например, под АЗС. Сейчас мы этим занимаемся. Никогда раньше участки под автозаправочные станции на торги не выставлялись. В ближайшее время мы это попробуем, и, думаю, наше нововведение придется по душе заинтересованным организациям.

Скоро на аукцион будут выставляться земельные участки под строительство многоэтажных жилых домов, чего также никогда ранее не было.

Отмечу, что, с одной стороны, это привлекательно: в результате мы получаем хорошие деньги. А с другой - это очень кропотливая и трудоемкая работа, ведь на себя мы берем те затраты, которые раньше касались предпринимателя. Сейчас мы вынуждены за счет города пройти согласования со всеми инстанциями (экологическими, газовыми, дорожными и т.п.), осуществить расчеты, провести коммуникации и только после этого выставить участок на торги. Еще не ясно, какой путь в итоге эффективнее, ведь порой затраты на подготовку участка к продаже равны его стоимости.

- Прошло полгода с тех пор, как в нашем городе возобновилась практика аукционов. За это время вы приобрели опыт, пусть и небольшой. По вашему мнению, каких ошибок следует впредь избегать? На что стоит обратить внимание?

- Во-первых, для больших объектов срок подготовки должен быть увеличен с одного до двух-трех месяцев. Например, если будут покупать какое-то крупное, скажем, акционерное общество, то для принятия решения нужно провести собрание акционеров, которых нужно уведомить как минимум за месяц.

Есть и другой вариант. Выносить на торги тот или иной объект несколько раз, как это было с гостиницей "Астраханская". Она дважды выставлялась, и этого срока хватило и для раскрутки, и для привлечения большего числа заинтересованных лиц.

Также нужно активнее вести рекламную кампанию, которой теперь вплотную занимается ООО "Аукцион". Данное коммерческое предприятие, помимо самого города, ведет переговоры с рекламными агентствами. Кроме того, уже создан в Интернете сайт этой фирмы. Она открыла свой офис на ул. Ак. Королева, 26 (в здании Ленинской администрации), где теперь будут приниматься заявки на участие в торгах.

Думаю, что решение привлечь для этих целей частника оказалось верным. Коммерческая организация знает, кому продавать, что для этого нужно, как правильно преподнести. И потом, частник в этом лично заинтересован: чем больше продашь, тем больше получишь. А у чиновников подобной заинтересованности нет: месяц пройдет или три - все равно.

- Есть такое мнение, что Астрахань будет перепланирована: центр города станет нежилым, а весь жилой фонд вынесут на периферию. Так ли это?

- Как и во всех цивилизованных европейских городах, в центре Астрахани планируется разместить офисы, предприятия, развлекательные заведения, рестораны, а спальные районы перенести на периферию, на экологически чистую территорию. Так, к 450-летию областного центра будет построен мост, ведущий к микрорайону "Астрахань-2". За мостом открывается чудесное место: вода, берег, большие деревья. В этой рощице можно будет отстроить замечательный район. Но эти планы - лишь далекая перспектива. Причем, все зависит от того, насколько правильно мы подойдем к подготовке предстоящего юбилея, какие выгоды сможем извлечь.

Центр Астрахани занимают старые аварийный постройки. С одной стороны, негативное впечатление, а с другой - широкое поле для деятельности. Позитив в том, что центр свободен для строительства. Основная задача состоит в том, чтобы привлечь, заинтересовать бизнесменов.

Планы

- 20 МАРТА, вы вернулись из Канн с Международной выставки коммерческой недвижимости "MIPIM 2006". Ваши впечатления от поездки: какие соглашения были достигнуты, в чем их особенность?

- Еще до поездки в течение полугода мы вели переговоры с фирмой "DVI", которая хотела построить в Астрахани большой торгово-развлекательный центр, где, помимо магазинчиков, разместится огромное количество кинотеатров, кафе, кегельбанов и т.п. В центре города свободного места не было, поэтому мы им предложили купить старые аварийные дома и расселить людей. Фирма провела расчетный анализ, в результате был выбран участок на ул. С. Перовской. В Каннах мы еще раз встретились с руководством "DVI", где и было заключено окончательное соглашение. Согласно инвестиционному договору, фирма вкладывает в наш регион 50 млн. долларов. Руководство компании поделилось с нами своими переживаниями: оказывается, строительство на территории, самостоятельно расчищенной (учитывается и расселение людей), они будут осуществлять впервые.

Если же говорить в общем, то на выставке наш стенд выглядел не достаточно хорошо. Есть небольшое оправдание - в данной выставке наш регион участвовал впервые. Поэтому это больше учеба. Мы посмотрели, как заявляют о себе не только западные страны, но и российские регионы. Краснодарский край превзошел всех ярким и необычным подходом к подготовке. Мы также выяснили, что в Европе об Астрахани почти ничего не знают, там слышали лишь о Каспии. И потом, всех интересовало, далеко ли наш регион от Москвы. По их меркам, два часа лета считается близко. То есть интерес к Астрахани мы вызвали.

Смотрите также:

Loading...

Также вам может быть интересно

Топ 5 читаемых