aif.ru counter
13

Ипотека: улучшаем жилищные условия в кредит

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 37 13/09/2006

Тема ипотечного кредитования и возможности развития программ предоставления доступного жилья на территории Астраханского региона была снова в центре внимания представителей банковской сферы, страховщиков, руководителей строительных компаний и юристов.

НА ПРОШЛОЙ неделе по инициативе редакции "Аргументы и Факты - Астрахань" состоялся круглый стол: участники дискутировали, предлагали разные пути взаимодействия участников ипотечных программ, рассказывали об условиях ипотеки в Астрахани, ставках, сроках, анализировали, насколько реально решить жилищные проблемы с помощью ипотечного кредита рядовому астраханцу.

Что такое ипотека?

ИПОТЕКА - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Само слово ипотека происходит от греческого hypotheka - подставка, подпорка, которая устанавливалась на границе принадлежащего заемщику земельного участка. На таком деревянном колышке указывалось, что земля служит обеспечением кредита. Уже в I в. нашей эры в Древнем Риме были созданы первые ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а столетием позже, в период правления императора Антония Пия, было разработано особое законодательство для ипотечных банков: были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых.

Сегодня участниками ипотечной системы являются: банки (выдают ссуду), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры). Основными преимуществами ипотечного кредитования можно назвать возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год); получение налоговой льготы на весь срок ипотеки (с суммы в пределах 1 000 000 рублей, с суммы, выплачиваемой по процентам).

Шаг за шагом к цели

КАК ИЗВЕСТНО, если чего-то хочешь получить, чем-то обязательно придется пожертвовать. Поэтому, решив покупать квартиру по ипотечному кредиту, прежде всего оцените, какую сумму вы согласны платить ежемесячно. Распланируйте свой бюджет: сроки получения заработной платы и других доходов, сумму дохода, сумму, которую вы тратите на питание, транспорт, на оплату коммунальных услуг, за детсад или образование ваше собственное или вашего ребенка и т.д. То, что осталось - и ляжет в основу вашего ежемесячного платежа по кредиту. Оговорка "ляжет в основу" не случайна, так как при предоставлении ипотечного кредита большинство банков учитывают совокупный доход созаемщиков. То есть приобретаемая в кредит квартира оформляется на ваше имя, а при расчете срока, суммы и процентов по кредиту учитывается, смогут ли родные, близкие и другие третьи лица оказать вам содействие в выплате кредита.

Итак, вам необходимо знать: является ли ваш доход достаточно стабильным; способны ли вы документально подтвердить свою платеже- и кредитоспособность; согласны ли вы ждать въезда в новую квартиру до полугода; готовы ли вы переплатить за новую квартиру (так как ипотека - это прежде всего кредит, а значит выплата процентов здесь неизбежна).

Дальше вам предстоит выбрать банк, ипотечная программа которого наиболее для вас приемлема, и заполнить анкету, где указываются желаемые сумма кредита и срок кредитования. Спустя некоторое время (около двух недель) вы получите ответ о возможности получения кредита. После получения положительного ответа банк предоставит вам список риэлтерских компаний, при помощи которых вы сможете подобрать квартиру в нужной ценовой категории. Многие банки также работают со строительными компаними, которые уже зарекомендовали себя на астраханском рынке жилья. Сумма, которую банк согласился выдать вам в качестве ипотечного кредита, является верхней границей, но не той суммой, которую банк обязательно вам выдаст. Это как с кредитной карточкой - у вас есть доступная сумма для расходов, но это совсем не означает, что вы обязаны ее полностью потратить. Если квартира, которую вы в итоге найдете, окажется дешевле, чем та, на которую банк согласился выдать кредит, то это не значит, что банк готов снизить процент обязательного первоначального взноса или совсем отказаться от него. Просто банк уменьшит сумму кредита. Но пропорция между первоначальным взносом и размером кредита останется в тех границах, которые ранее были оговорены с банком.

Следующий этап - оформление договоров купли-продажи и ипотеки квартиры, оценка стоимости квартиры для определения размера ссуды, нотариальное заверение, оформление полиса страхования жизни, сохранности жилья и права собственности на него и др. Сейчас банки, работающие на астраханском рынке ипотечного кредитования, предоставляют кредиты как под покупку нового жилья (первичный фонд), так и вторичного жилья. При этом заемщик не получает денег на покупку "на руки". Кредитные средства поступают после оформления договора ипотеки на счет продавца (компании-строителя или частного лица, продающего вам свою квартиру).

Кстати, при выборе кредитора прежде всего обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается (ставка рефинансирования Центробанка России составляет 11,5%, ставка по ипотеке в большинстве астраханских филиалов и банков, работающих с ипотечными программами, составляет от 11,5% годовых (для корпоративных клиентов - до 19% годовых), однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги (стоимость независимой оценки, комиссии банка за открытие и ведение счета, за предоставление кредитных средств и т.п. - в каждом банке исчисляются по-разному), поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур. Как правило, более выгодные условия банки предлагают клиентам, которые получают заработную плату на пластиковую карту банка. В этом случае банк может наблюдать за движением средств на счете клиента, а занчит, снижается риск невозврата ссуды. Это позволяет установить более низкую процентную ставку или не взимать с заемщика дополнительных комиссий.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее: возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности); доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи); действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени). В случае систематических нарушений сроков выплат банк в судебном порядке подвергает взысканию заложенную квартиру с последующей ее продажей. Сумма, вырученная от реализации квартиры (открытые торги), идет в счет погашения долга. И может ли банк или ипотечная компания предложить арендовать жилье в специализированных домах гостиничного типа, либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов. Чем грозит банкротство самого банка? Согласно современному законодательству, дефолт кредитора никак не отразится на правах клиента, если не была использована квазиипотечная схема, при которой банк оставляет приобретенную квартиру в своей собственности до полного погашения долга.

Рекомендации

НА СЕГОДНЯШНИЙ момент условия банков, работающих на территории Астраханского региона с ипотечными программами, позволяют клиентам отказываться от ряда дополнительных расходов. В частности - от страхования самого жилья, здоровья и жизни заемщиков, права собственности. Оформлять страховку или нет - решать каждому, но отметим, что при отсутствии страховки у клиента для банка возрастает риск, который, в свою очередь, банк компенсирует путем повышения процентной ставки. Кроме того, страхование может и самому клиенту облегчить выплаты по кредиту в непредвиденных ситуациях. Например, при потере трудоспособности заемщика или при пожаре, наводнении страховка выплачивается в пользу банка в погашение остатка долга. Так как приобретаемое жилье является залоговым имуществом.

Если сумма страховки превышает остаток долга, банк возвращает разницу клиенту.

До недавнего времени ипотека оставалась подвигом заемщика: слишком сложны были схемы предоставления кредитов банками, высоки ставки и т.д. Сейчас процедура получения кредитов упростилась. По приблизительным подсчетам, среднестатистическая астраханская семья с совокупным доходом в 10 тыс. рублей может приобрести по ипотечному кредиту квартиру с рассрочкой от 5 до 25 лет.

Смотрите также:

Также вам может быть интересно

Топ 5 читаемых